2020年我国城镇化率达到63.89%，流动人口达到3.76亿人，与2010年第六次全国人口普查相比，城镇化率上升了14.21个百分点，大量新市民的涌入在城市建设和经济社会发展中起到了举足轻重的作用。2021年7月国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出加快发展保障性租赁住房，明确将保障性租赁住房作为解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题的主要途径。解决新市民、青年人的住房困难问题，有效增加保障性租赁住房供给，是“十四五”期间人口净流入大城市的重点工作。

大城市新市民的需求规模不断增长

当前我国人口结构正在发生重大的变化，大城市中新市民、青年人群体的规模庞大，家庭结构小型化、独居率上升，导致租赁人口呈现递增态势。随着大城市购房门槛的提升，租客停留在租赁市场的时间也随之延长。人口流动、家庭结构的新特点对租赁住房形成新的挑战。

人口往大城市集中，大城市的新市民规模庞大

“六普”以后，我国人口停止大规模增长，但发展机遇多、基础设施好、公共资源丰富的大城市的人口增长速度仍然较快。从日本东京圈以及东三省省会看，在总人口下降的情况下，中心城市人口仍然继续增长。比如，辽宁省人口在2014年达到人口峰值4391万人后逐年下降，但省会城市沈阳市人口继续保持增加，占全省人口比重提升到19.1%。目前我国人口总量仍然保持小幅增长，即便出现人口总量下降情况，可能会导致总需求减少，但中心城市人口规模仍然会继续增长，住房需求继续提升。深圳、广州年人口增长40万-50万人，按照人均40平方米的需求估算，每年需要新增1600万-2000万平方米的住房。

大城市新市民停留在租赁市场的时间延长

依据贝壳平台数据，2021年四个一线城市的平均购房年龄为36-38岁，相比于2018年推迟了2-3年左右，由此可以推算，自高校毕业生进入租赁市场后，多数的租住时间或超过10年。其中购房年龄推迟的原因主要是房价上涨而导致“买不起”，以及限购政策导致“买不了”。一线城市对非户籍人口有一定社保缴费或个税证明年限限定。自如调研结果显示，租赁时间在3年及以上的租客占比达到五成，10年及以上的接近一成。综合来看，新市民在租赁市场的停留时间将继续延长。

家庭结构小型化、人口单身化趋势显著，独居率提升

全国第七次人口普查数据显示，平均每个家庭户的人口为2.62 人，比10年前减少0.48人。家庭结构小型化是全世界共同的趋势，美国、日本的家庭规模数量都在降低。家庭结构小型化的主要原因是结婚率下降、离婚率上升。2010-2019年近十年间，我国人口的粗结婚率（某年每1000人中结婚的数目）从9.3%下降至6.6%；粗离婚率（某年每1000人中离婚的数目）也由2%上升至3.4%，上升了1.4 个百分点。随着单人户家庭继续快速增加，预计到2030年我国将有2亿的独居人群，其中20-39岁群体将达到7100万，独居率超过30%。独居意味着住房需求数量的增多，尤其是中小户型住房需求。

形成新市民“住有所居”的住房保障体系

“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”由2021年3月十三届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》首次提出。7月国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）（以下简称《意见》），各地各级政府对新市民、青年人住房保障问题的重视程度不断提升。随后，国新办召开的国务院政策吹风会阐明四项政策内涵：一是明确了国家层面的住房保障体系顶层设计，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体；二是“十四五”期间住房保障工作的区位重点在于人口净流入的大城市、工作核心在于增加供给；三是提升保障性租赁住房供给为住房保障工作的重中之重。同时，会议针对保障性租赁住房从供需两侧提出两项工作要求，其一，供给侧强调因城施策多样化方式切实增加供给，包括新建、改建、改造、租赁补贴等；其二，需求侧强调面向无房新市民、青年人，不设收入线门槛，注重实现职住平衡。

在国办22号文的推动下，从2021年7月开始，已有超过30个省市出台了关于保障性租赁住房的政策或征求意见稿。从这些政策来看，各地以盘活存量为主，提供土地、金融、财税等各类政策优惠，通过项目认定的方式赋予保障性租赁住房合法身份。厦门、杭州、合肥、上海等城市明确推动保租房REITs，租赁企业将会迎来租赁项目融资、运营方面的突破。各地陆续规划保障性租赁住房供给计划，北京今年第三批次供地开始配建保障性租赁住房，上海、广州、深圳计划“十四五”时期新增的保障性租赁住房分别为47万套（间）、60万套（间）、40万套（间），均占新增住房供应总量的45%左右。合肥市“十四五”期间计划筹集保障性租赁住房15万套（间），占新增住房供应总量的30%以上。预计2022年我国将供应240万套（间）左右的保障性租赁住房，预计拉动投资3000亿元左右（按单套70平方米、每平方米投资2000元计算）。
 

各地实践保障性租赁住房的主要问题

当前各地在密集推动保障性租赁住房建设，已经取得了初步成效。依据官方数据，2021年40个城市共新筹集保障性租赁住房94.2万套，超额完成93.6万套的筹集计划。但保障性租赁住房依然面临着房源筹集难、融资成本高、租金核定机制欠缺等问题，需要进一步回答“房子怎么建、资金怎么筹、租金怎么定”等问题。