住房作为居民家庭财富核心构成，在资产配置中占据关键地位。在财政体系中，全国土地出让收入与房地产税费合占地方一般公共预算收入的41.3%，房地产相关收入仍是地方政府财力难以撼动的中流砥柱。从金融稳定视角看，房地产贷款余额目前占全部贷款的34.7%，相关融资占社会融资规模比重达19.8%，约62% 中小企业融资以房地产作为抵押品，使房地产市场波动对金融体系稳健性具有系统性影响。

北京大学经济学院金融系教授、博士生导师冯科在《北大金融评论》发文表示，2021年下半年启动的房地产市场调整已形成深度下行周期，其系统性影响持续扩散。由政府出手开展收储调控，化解库存积压、推动市场房价企稳已成为防范系统性风险、避免经济增长失速的迫切要求。

本文完整版刊登于《北大金融评论》第25期。

化解房地产风险事关国家发展战略全局

2025 年一季度，房地产及相关产业占GDP 比重仍达24.3%，直接关联上下游超60 个行业，影响逾1.2 亿人就业。住房作为居民家庭财富核心构成，在资产配置中占据关键地位。在财政体系中，全国土地出让收入与房地产税费合占地方一般公共预算收入的41.3%，房地产相关收入仍是地方政府财力难以撼动的中流砥柱。从金融稳定视角看，房地产贷款余额目前占全部贷款的34.7%，相关融资占社会融资规模比重达19.8%，约62% 中小企业融资以房地产作为抵押品，使房地产市场波动对金融体系稳健性具有系统性影响。

美国、日本、西班牙的经验教训

1. 美国2008 年次贷危机处置实践

美国房地产市场金融属性显著，其运作体现为住房抵押贷款体系与规模庞大的资产证券化及衍生品市场深度绑定。该模式在推动市场繁荣的同时，也埋下了系统性风险隐患，最终引爆2008 年次贷危机。危机爆发后，美国政府迅速行动：一方面，推行非常规量化宽松货币政策，向市场注入流动性；另一方面，财政部与美联储联合推出7000 亿美元问题资产救助计划（TARP），迅速在一年内完成接管房利美与房地美，通过大规模收购问题资产、提供信用担保等措施，成功遏制危机扩散，施政效果显著，美国房价于2012 年3 月触底回升，丧失抵押品赎回权案例数量于2014 年6 月回落至危机前水平。

日本房地产泡沫破裂后的应对教训

20 世纪八九十年代，日本土地投机泛滥，土地抵押贷款规模激增，推动地价非理性上涨，最终在通胀与利率波动的双重冲击下，房地产泡沫破裂。日本政府在危机发生后未能及时清理银行体系不良债权，直至1998 年2 月才颁布《金融机构再生紧急措施法》，大规模介入处置金融机构不良资产，导致“僵尸企业”滋生与信贷紧缩长期化。尽管日本长期维持超宽松货币政策，但因缺乏配套的财政刺激与结构性改革，经济停滞，金融机构爆发破产潮，最终陷入“失去的三十年”。

西班牙处置不良资产的 Sareb模式

2008 年前西班牙房地产长期占GDP比重超20%。全球金融危机引发房价暴跌，银行因持有大量房地产资产陷入危机。2012 年，政府组建公私合营的“坏账银行”Sareb，以50% 平均折扣率接管银行1000 亿欧元不良资产。其资本结构为：政府通过银行业重组基金注资5.4亿欧元并提供16.5 亿欧元次级债务，私人银行补充资本，同时发行508 亿欧元政府担保债券融资，形成“公共主导+市场参与”机制。Sareb 通过债券置换加速风险隔离，改造1.5 万套保障房，实现风险化解与经济修复。其核心启示在于公私资本联动、折价剥离与分类处置结合、金融稳定与民生保障协同。

国内开展房地产调控的经验教训

1. 海南危机系统性化解的历史经验

20 世纪90 年代初，全国金融秩序紊乱引发海南房地产泡沫破裂, 中央迅速出台“金融十六条”，果断通过系统治理有效化解风险：一是中央统筹兜底，依法关闭海南发展银行，由中央财政承担清算责任，阻断风险扩散；二是多举措盘活存量，采用转让、拆除、改造等措施处置烂尾楼，其中“换地权益书”制度通过有偿收回闲置土地实现资源重配；三是多金融手段协同，通过债权重组、展期等缓解企业压力，推动市场逐步复苏。

2. 当前各地对收储模式的创新探索