朱元伟：存量盘活背景下多层次的REITs市场
2025年11月27日晚，北京大学汇丰金融研究院有幸邀请到瑞思不动产金融研究院院长朱元伟先生，为大家带来了主题为“存量盘活背景下的多层次REITs市场”的精彩讲座，以国际市场的经验借鉴-国内发展现状的观察-对于未来发展的期待为主线，深度剖析国际与国内REITs市场的发展经验与路径，为推动国内REITs市场高质量发展提供多维视角。以下内容为部分精彩视频和文字实录。其实美国REITs从最开始的时候，都是从最传统的办公楼、商场、一些物流开始有的。但是，它们其实本身也在不断地去吐故纳新。最近这十年左右的时间，现在比较看好的冷链物流、数据中心、电信基础设施，其实美国的REITs在不断地植入一些新的、更符合新经济发展趋势的资产。美国为什么可以像左上角（图表）这样涨这么大？是因为它们本身大概数据上有40%，是通过不断地去扩募、增发，往里去装资产。成为上市的REITs之后，不断地去买新的资产，不断去收购我的这些同行对手们。然后，资产如果培育到一定程度、比较成熟了，我就会在一个合适的价位上把它给卖掉。这样我拿了新的钱之后，我可以继续买新东西，也可以选择给股东分红。这个是正规的REITs 不断去循环、吐故纳新的状态。第二，我们把所有的发达市场——美国、日本、新加坡、香港，包括国内——我们把20年的所有P/NAV（股价净值比）这个值来观察。其实你会发现，虽然股价有涨有跌，但是你如果在一个20年的长周期来看，把它拉齐、拉平，你会发现它总是能找到一个中轴线存在的，不会大幅偏离一个中轴，它会回归。这个其实就是不动产和基础设施的一个特征。右下角这个图其实画的是日本。然后我画红线的这个地方，左侧你会发现日本REITs市场的波动性非常的厉害，但是过了这个点之后，就会变得波幅收窄了。这个是很关键的点，因为这个点之后，日本的社保金——就是GPIF（日本政府养老投资基金）——是可以允许去正式投日本REITs了。像这些以它为代表的长线资金进场之后，大家就不会以短炒为核心目的，大家更愿意去长期持有，就会导致它整个市场基本面的波动率会降低。朱国钟：在国内我也了解到有上证的REITs指数，深圳有深交所的REITs指数，在美国有交易所交易的REITs指数，那我还没有了解到的，朱院长可以给我介绍一下：就是REITs指数和股指，它们之间的相关性怎么样？它们是正相关？负相关？它们之间是不是可以组成一个更好的资产配置？朱元伟：对，应该是这样的。就是说REITs它的属性上来说，就介乎股票跟债券之间的一种形态。然后包括你看海外市场，它其实就是跟股和债的相关度都不高。所以你把它加入到你的投资组合，它才能起到一个降低风险、平滑波动的一个功能。但是在国内，这个特征有，但不明显。在特定的一些阶段偏股票，到了另外一些阶段的话又有点偏债券，就是市场还不太成熟的阶段的特点。举个例子，就比如说今年过去的10个月，大量的时间它是偏债券的。就是说，我们所谓的“偏股票”，是个股的业绩好与不好。比如盐田港，它作为一个港口、一个码头的物流，它的好与坏是我的租金好不好、出租率好不好、吞吐量好不好——这些是股性关注的点。而债性关注的是给我的收益率跟10年期国债的利差是怎么样。然后过去这10个月你会发现什么？就是跟10年期国债的利差起到了主导性作用。就是你别管我分子好不好，不重要；只要这边预期利率降低，我这边股价就会上去。就是分母的影响超过了分子的影响，甚至可以忽略分子的影响。这就是偏债性的一个特征。我觉得可能原因上有几个。一个是因为现在国内公募REITs市场的投资人里，多数还是做固收背景的。就是这些机构本身就是在做债券的投资，或者是ABS的投资，他们只是延伸来做REITs投资。所以他们的很多思维方式或者行为方式，还是偏债券。可能是能够部分解释这个特征的原因。
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