存量盘活背景下多层次REITs市场应运而生，它不仅是资产证券化的融资工具，更是打通基础设施资产从建设—运营—资本化全周期的关键枢纽。2025年11月27日晚，北京大学汇丰金融研究院有幸邀请到瑞思不动产金融研究院院长朱元伟先生，为大家带来了主题为“存量盘活背景下的多层次REITs市场”的精彩讲座，以国际市场的经验借鉴-国内发展现状的观察-对于未来发展的期待为主线，深度剖析国际与国内REITs市场的发展经验与路径，为推动国内REITs市场高质量发展提供多维视角。北京大学汇丰金融研究院副院长马琳琳教授出席并致辞。

2025年11月27日晚，应北京大学汇丰金融研究院邀请，瑞思不动产金融研究院院长朱元伟先生为大家带来了主题为“存量盘活背景下的多层次REITs市场”的精彩讲座，以国际市场的经验借鉴-国内发展现状的观察-对于未来发展的期待为主线，深度剖析国际与国内REITs市场的发展经验与路径，为推动国内REITs市场高质量发展提供多维视角。本次讲座线下举行，现场座无虚席，观众反馈热烈。

马琳琳教授发表致辞

金融茶座开场前，北京大学汇丰金融研究院副院长、北京大学汇丰商学院金融学长聘副教授马琳琳老师发表致辞。她向观众介绍了朱元伟先生的职业经历和成就，并代表北京大学汇丰金融研究院对朱元伟先生的分享表示感谢，对全体观众的热情参与表示欢迎。

朱元伟先生介绍REITs市场的发展经验与路径

在本次讲座中，朱元伟先生首先介绍国际REITs市场的成熟实践，阐释其对我国走向更高质量REITs体系的启示。他以美国REITs为例，指出该市场呈现显著的龙头集中趋势，头部企业规模远超第二梯队，体现了资产端集中度与管理能力耦合的行业规律。在资产类型上，美国REITs已从办公、商场、物流等传统资产延伸至数据中心、冷链物流等新经济产业；在发展模式上，规模增长更多源自扩募增发与资产循环买卖，通过“收购—运营—出售—再投资”的机制实现资产增值与规模扩大。收益特征方面，美国REITs长期收益率高介于股债之间且波动更低，能够提升组合夏普比率，其P/NAV围绕中枢的长期稳定波动契合不动产资产特征。

随后，朱元伟先生结合国内实践，从多层次REITs市场结构剖析了公募与私募REITs的发展路径。他指出，公募REITs市场发展卓有成效，但是申报周期长，换手率下降、流动性不足可能成为突出问题；尤其是2024年会计4号指引允许将REITs纳入OCI账户，在有助于增强市场稳定性的同时，也会导致投资机构弱化交易，压缩市场活跃度。相比之下，私募REITs审批周期较短、定价机制灵活，融资效率更高，有利于资产盘活。从目前申报的私募REITs项目的资产结构上看，虽然收费公路暂时仍占主导，但是能源与数据中心增长显著，体现向“新质生产力”倾斜的趋势。

讲座现场座无虚席

最后，朱元伟先生强调应将REITs视为“组合运用金融工具的一种战略能力”。他指出，企业对金融产品的使用呈光谱化：短期导向工具如公募、私募REITs或pre-REITs基金可快速改善报表或筹资；而战略导向工具则实现企业长期资本循环、资产整合与能力提升，可以结合自身的需求灵活组合多种金融工具。REITs通过公开披露、市场定价与持续监督，使经营指标透明、资产价值客观，具有品牌塑造、资源匹配与跨区域扩展的综合战略意义。

朱元伟先生与朱国钟教授对话互动

在对话环节，朱元伟先生与朱国钟教授就社保基金投资REITs的现状、我国REITs市场与美国的比较、REITs产品与家庭理财如何相结合等问题展开了热烈讨论，思想碰撞激发了不少新观点。

现场观众踊跃提问

在提问环节，观众踊跃参与。朱元伟先生就观众提出的房地产行业的未来、2026年行业政策的预期、REITs的估值方法等问题做了精彩且详尽的解答，赢得了现场观众的热烈掌声。

朱元伟先生与工作人员合影留念

此次讲座是“北大汇丰金融茶座”的第46期。“北大汇丰金融茶座”由北京大学汇丰金融研究院高级顾问巴曙松教授发起创办，《北大金融评论》和深圳市资产管理学会提供学术支持，旨在进一步发挥研究院的智库作用，打造金融业界精英、资深专家行业发展创新交流平台。讲座采用“讲座+对谈”的新方式，主要邀请业界的精英和专家学者，向有志于在金融领域发展的北大汇丰在校生和相关人士分享行业和专业的最新情况、发展方向以及研究的方法和心得。

（撰稿：谢哲恒）