本文完整版即将刊登于《北大金融评论》第21期。

随着“工业4.0”浪潮的推进，围绕互联化、自动化、智能化而兴起的一系列新技术及其应用，已经在商业地产领域展现出巨大的潜力。这些技术和应用被统称为房地产科技，已逐渐成为推动商业地产行业转型升级的重要力量。

经过多年的发展，房地产科技创新企业的数量和规模均不断扩大，产品类型已经覆盖了商业地产项目生命周期的各个阶段，在提升项目竞争力、增强风险抵御能力等方面的价值得到了业内人士的广泛认可。加快房地产科技创新的步伐，对于商业地产行业发展新质生产力具有至关重要的意义，也对金融支持与服务推动创新要素向具有竞争力的商业地产企业集聚、助力发展新质生产力提出了新的要求。

风险投资基金推动房地产科技投资规模不断扩大

仲量联行持续密切关注中国房地产科技的发展，至今已积累了超过700家相关企业的数据。这些企业以中国内地的科技初创公司为主，其中80%的科技企业专注于商业地产领域，提供的技术解决方案广泛覆盖设计与施工、物业与设施管理、资产运营与管理以及租赁与营销这四大核心环节。

在上述自有数据的基础上，我们通过深入分析这些企业的投融资背景，发现风险投资基金在推动中国房地产科技发展中扮演了举足轻重的角色，不仅为房地产科技企业注入了关键的资金，更借助其丰富的行业知识和优质的资源网络，帮助企业实现技术上的突破和市场的有效拓展，从而极大地推动了房地产科技市场的蓬勃发展。

从房地产科技投资规模的历史轨迹来看，自2012年起，投资市场对于房地产科技的关注度不断上升，并在2021年达到峰值。随后受到新冠疫情和全球经济下行压力等因素的冲击，投资规模有所回调。截至2023年底，在过去12年里，共发生了超过2100起与房地产科技相关的投资事件，累计交易金额超过760亿美元。这一庞大的投资规模使中国成为仅次于美国的全球第二的房地产科技大国。

在深入剖析这些投资事件背后的资金构成时，我们发现，高达87%的资金源自风险投资基金；其中私募股权投资（PE）与风险投资（VC）占据了主导地位，占比合计达74%，企业风险投资则贡献了另外的13%。可以说，这些投资具有“投早、投小、投硬科技”的典型特征，更加适应种子期、初创期和成长期科技型企业的融资需求。从投资轮次分析，早期阶段的风险投资尤为突出，其中A轮和天使轮分别占据了31%和17%的比例，合计达到一半的投资份额。

但值得注意的是，自2015年起，早期风险投资的占比呈现逐年减少的趋势，从2015年的81%降至2023年的40%；与此同时，B轮和C轮的投资占比则从3%稳步上升，至2023年已达到27%。这一显著变化，不仅标志着房地产科技企业正逐渐迈向成熟阶段，也反映出金融机构在投资决策上越发保持理性和审慎的态度。

最受房地产科技投资机构关注的三类新兴技术

在过去12年间，机器人、人工智能和智能物联网等新兴技术始终占据投资界的焦点，其热度远超其他技术领域。

机器人

随着中国的“人口红利”逐渐让位于“工程师红利”以及房地产行业人才丰裕度和相对优势下降、劳动力成本上升、用工安全日益严峻等，企业对于“机器换人”的新需求不断增强。

从2012年至2023年，与机器人技术相关的房地产科技投资案例已接近300件，在众多新兴技术中高居榜首，总投资金额超82亿美元。从投资阶段来看，这些与机器人技术相关的投资多处于初创期的风险投资阶段，其中种子轮、天使轮以及A轮投资事件占据总投资案例的54%，但已成功实现上市的企业比例仅为4%。

在商业地产领域，机器人技术已深度融入物业管理、仓储物流、建筑施工以及停车充电等多个场景。其中，服务机器人凭借如清洁、配送、消杀、安防等丰富多样的应用场景和功能，成为投资者的关注焦点，相关投资占比高达61%，并呈现持续增长态势。与此同时，其他类型机器人也各具特色，但也面临着多重挑战，导致其商业化进程相对滞后。目前，行业内具有代表性的投资项目包括专注于清洁领域的高仙机器人、拥有人形智能技术的优必选，以及专注于仓储自动化的快仓智能等。总体来看，中国商用机器人产业在核心技术研发、行业标准完善、产业链优化以及商业模式创新等方面仍有较大的可提升空间。

人工智能

作为21世纪最具颠覆性的技术之一，人工智能对于商业地产的影响力正在不断增强。尤其是大语言模型的崛起，使得人工智能的应用领域更为宽广，在空间设计等领域甚至已经出现了一些颠覆性的变化。在仲量联行2023年全球房地产技术调研中，投资者、开发商和企业经营者一致将人工智能和生成式人工智能列为未来3年对房地产行业最有影响力的技术之一。

从2012年至2023年，与人工智能技术（除机器人和智能物联网外）相关的房地产科技投资事件约270起，总投资金额超过106亿美元。从投资阶段来看，与人工智能相关的投资同样多数处于早期风险投资阶段，其中种子轮、天使轮及A轮投资事件占据了总投资事件的54%，成功上市的企业仅为6%。但值得注意的是，人工智能投资事件数量和单笔平均投资金额在三大新兴技术投资中均较领先。

目前，人工智能技术在商业地产的应用领域主要集中在智慧商业、智慧安防、智慧营销以及智能设计这四个维度。其中，智慧商业方面的投资占据46%的份额，涵盖了客流分析、智能导购、智慧零售等解决方案。然而，在疫情后，这一领域的投资趋势有所放缓。代表性投资项目有依图科技、非码科技和Aibee等。

智慧安防主要用到的是计算机视觉技术，包括身份识别、行为识别、安全风险识别等功能，主要解决方案包括视频监控、门禁管理以及智慧工地等。该领域的投资事件约占32%，其中代表性投资项目包括极视角、云天励飞和图漾科技等。智慧营销和智能设计这两大领域共同占据了23%的投资份额，它们与生成式人工智能的结合尤为紧密。例如，数字人、智能客服以及设计方案自动生成等投资项目，正在逐渐吸引更多投资机构的目光。第四范式、品览数据和竹间智能等是这些领域的代表性投资项目。

智能物联网

作为实现空间数字化的核心技术，智能物联网在房地产领域展现出巨大的应用潜力。在建筑空间中，该技术可以被用于连接、管理和调控各种能源系统（如照明、空调、电梯等）以及智能设备（如门禁系统、摄像头、智能家居设备等），以实现节能减碳、降本增效、优化空间利用、提升用户满意度等目的。

从2012年至2023年，与智能物联网技术相关的房地产科技投资事件共约260起，总投资金额超过120亿美元。从投资结构分析，尽管早期风险投资仍占据主导地位，占据总投资事件的47%，但总体上，智能物联网技术在房地产领域的应用及投资市场相较于其他技术而言显得更为成熟，投资事件数量、累计总投资金融和单笔平均投资金额在三大新兴技术投资中均较领先，且已有约15%的相关企业成功上市。

在商业地产领域中，智能物联网的应用主要呈现为综合解决方案，并广泛渗透至能源管控、全屋智能、智慧物管、智慧楼宇等多个具体场景。展望未来，随着新质生产力的稳步形成和蓬勃发展，预计智能物联网在智慧工地、智慧仓储等更多场景中也将展现出巨大潜力，进一步推动生产的高效化和安全性。目前，行业内具有代表性的投资项目包括日海智能、博联智能、博锐尚格等。

绿色建筑引领房地产科技投资新方向

建筑行业及其上下游产业是我国能源消耗和碳排放最大的领域，也是实现“双碳”目标的关键领域。据中国建筑节能协会统计，2020年我国建筑全过程碳排放总量为50.8亿吨二氧化碳，主要涉及建材生产、施工和建筑运行三个重要阶段，占全国碳排放的比重为50.9%。随着中国城镇化水平和居民生活水平不断提高，建筑全生命周期的碳排放量预计在未来5至10年内还将进一步增长，使得房地产行业实现“双碳”目标的任务更加艰巨。

目前，我国建筑碳中和主要处在从普通建筑到低能耗绿色建筑的发展阶段，全国性的政策主要集中在以绿色建筑替代传统高耗能建筑方面，部分发达城市已经开始鼓励探索超低能耗建筑建设和改造。来自住建部的数据显示，我国城镇新建建筑中绿色建筑面积占比持续上升，从2018年的56%显著提升至2023年的94%。鉴于城市中庞大的既有建筑改造需求，绿色建筑仍蕴含着巨大的发展潜力。

科技创新是实现“双碳”目标的核心驱动力，在建筑行业亦是如此。自2018年起，绿色建筑的快速发展带动了相关低碳技术成为资本市场的新风向标。在过去六年间，新能源、AIoT（人工智能物联网）能源管控、数字孪生、绿色建材以及装配式建造等五大低碳技术备受投资者青睐。

从交易规模来看，新能源技术尤其是广泛应用于建筑领域的太阳能光伏发电技术，占据了低碳技术投资市场的领先地位。与此同时，AIoT能源管控技术，因其在建筑运维管理中的高效应用，包括全面监控建筑设施设备状态、提供详尽的能耗分析、预测及精准控制等功能，有效降低了建筑能耗与碳排放，成为仅次于新能源技术的热门投资领域。

在投资事件活跃度方面，数字孪生技术展现出巨大潜力。数字孪生是一种实现物理信息向数字化模型映射的技术，其中也包括了与建筑信息模型技术（BIM）的深度融合。在建筑设计阶段，利用数字孪生技术可以对建筑进行虚拟建模，预测建筑投产后能耗及碳排相关情况；在投入运营后，通过收集建筑设施设备的实时状态和能耗数据，并结合环境等因素，综合得到最优的运营方案，从而实现能效最大化。

此外，在建造准备和施工阶段，绿色建材与装配式施工技术的结合已经成为一种新模式，从事相关技术研发的科技企业数量、投资规模及营业收入都在稳步增长。据工信部预测，至2026年，绿色建材年营业收入将超过3000亿元，2024年至2026年间，年均增长率将超过10%。与此同时，装配式建造在建材生产及施工过程中具备明显减碳优势，例如减少材料使用、缩短工期和减少建筑废弃物等，因此成为建筑工业化的主推方向。根据住建部的规划目标，至2030年，装配式建筑占当年城镇新建建筑的比例将达到40%，预示了其在未来建筑领域中的核心地位和发展前景。

房地产科技创新投资：挑战和对策

在经历了长达十几年的高速增长后，中国房地产科技投资市场在2022年迎来了转折点，开始呈现回调的态势。尽管房地产行业数字化转型的长期趋势不会改变，但面对未来，企业和投资者仍需审慎评估以下三大挑战所带来的潜在风险，以确保投资的安全与回报。

一是创投募资来源收窄。在多重因素交织影响下，中国房地产科技投资市场在2022年显著降温，投资事件和金额均呈现下滑趋势。尤其是外资风险投资和创新投资资金来源明显收窄，给相关项目的研发进度和市场推广带来了直接挑战。此外，为应对市场不确定性，许多企业采取了降本增效的运营策略，这也间接影响了房地产科技投资的整体表现。

二是技术迭代速度加快。当前，以人工智能为代表的一系列新技术正以前所未有的速度发展，技术革新与产品更新的周期显著缩短。这种技术迭代的高速化既为房地产行业带来了巨大机遇，也增加了投资的不确定性和风险。房地产科技投资者需保持敏锐的洞察力，密切关注技术发展的最新动态，灵活调整投资策略，以应对技术迭代带来的市场变化和风险挑战。

三是法律监管要求提高。随着大数据、人工智能等前沿技术在房地产行业的深度融合，数据安全和隐私保护问题越发凸显，成为行业关注的焦点。今年5月，欧盟推出了全球首个《人工智能法案》，对人工智能技术应用实行风险分级监管。在国内，相关管理条例和法律法规亦在持续完善中。房地产科技创新投资需要深入理解和评估合规性风险，以确保投资项目的长期稳健发展。

为应对上述挑战，我们有针对性地提出下列对策：

首先，要密切关注投资环境变化。房地产科技创新投资者应密切关注投资环境中政策、市场、技术等要素的变化，及时调整投资策略和方向。通过深入研究政策走向、市场需求和技术发展趋势，投资者可以更加准确地把握投资机会，降低投资风险。

*文章合作者

姚耀 仲量联行中国区研究部总监

章蔚君 仲量联行中国区研究部房地产科技洞察负责人

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