以房养老，即利用住宅寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老人拥有的房产资源，尤其是老人死亡后住宅仍然余存的巨额价值，通过一定的金融或非金融机制的运作实现价值流动，为其余存的生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。通俗理解，即人们在年轻时，用收入扣除消费后的结余购买住宅；到年老收入已不足消费使用时，再将住宅的价值逐期释放以弥补生活费用的不足。

对于一个普通家庭而言，住宅资产具备保值增值的功能。以房养老正是一个住宅价值的凝聚与释放过程，体现出的是金融资产与住宅资产两者之间长跨期的价值转换。从以房养老的作用来看：

一方面，以房养老可以实现家庭资源配置优化和效用最大化。通过对住宅价值的充分开发，不仅能使同一套住宅充分发挥正常生活居住的基本功用，又可以通过倒按揭或房产养老寿险等手段，充分发挥老年房主身故后仍遗留房产价值提前变现套现的功用。对于老年人而言，利用手中的房产资源为自己提供晚年生活保障，更在传统社会养老保险之外增加了额外的自我救助与自我保障。

另一方面，以房养老可以实现社会资源跨期配置，促进社会经济的持续增长。随着人口老龄化的到来，老年人口迅速增多，老人手中掌握财富迅速增加，但这笔财富的消费效用却在各种不确定预期下大为减弱。最大预期就是老人寿命的不确定、财富数额的不确定，以及老年期间会否出现耗费昂贵的重大病症等。这对整个国民经济增长、需求刺激都是不利的。以房养老的出现并为老年人士广泛接受后，就会因养老可动用的财富大幅增加，而强化人们的消费欲望。老年人最终可能会动用房产，或虽没有动用房产来养老，但有了这道“最后的防线”，日常生活花销就会比没有以房养老时放开得多。

在以房养老的情况下，人们对住宅的拥有并非一成不变。住宅的权利可以变换，从产权拥有到只拥有使用支配权；居住场所可以转移，从住宅的自行居住、招客合住到出租出售，自己到他地寻租居住，都可以自主选择。当社会给予这种选择以最大便利和最小成本支付时，人们对住宅权利和价值的运用就变得更为容易。在这种情形下，购买住宅和拥有住宅不再是一大负担，住宅权利或空间的转换就不再需要耗心费力，房主对住宅的价值做到了充分利用，对住宅的空间场所运用同样做到恰如其分。

需要注意的是，以房养老有着特定的目标人群，不能把它当成解决所有老人养老问题的灵丹妙药。但作为一种新型养老模式，它不仅能切实解决部分老年人的养老问题，还可以给我们思想上的启迪，这种启迪不仅仅限于养老领域，更能延伸至整个金融体系的完善和创新等多个方面。

以房养老运作的机理

民无居不安，人们大都拥有住宅并为自己带来多项功用，但这些功用是否正好吻合晚年生活对住宅的需要呢？并非完全如此，功用与需求之间有着较大差异，努力消除这些差异，就使得房产养老成为可能。通常，老年人参与以房养老，缘由大都是“房产有余，现金不足”：

一是老人住宅面积过大，远远超出晚年阶段正常生活对居住空间的实际需求，多出部分即形同浪费。晚年生活并不需要住宅面积过大，否则每日的清洁整理将使生活异常劳累。当老夫妇双方中一人去世，另一人仍然健在时，空旷过大的住宅更显得清冷孤寂，了无生气。

二是住宅尚有很长使用期，可以长期完好地为住户提供服务。住宅在老人可存活寿命以外的使用期，或者说老人身故后余存房产尚具有的价值，对该老人来说已是不再需要，从而失去其应有价值。

三是老年生活中一切以简朴适用为上，住宅附加的各种功能不必过多，过于完善齐备就形同浪费。今日的手机、电脑乃至各种家用电器设备都设置有多种功能，但老人生活中除动用其基本功能外，附加功能很少操作，或者还不大会操作，就多花了冤枉钱。

四是众多老年人生活在大城市，交通拥挤、环境污染以及生活成本高昂，并不适宜晚年居住。他们向往的可能是风景秀丽、环境宜人且生活成本廉宜的市郊或乡镇，或每年至少能有一定时段到这些地域生活若干月份。异地养老正可以节约众多养老用费，大幅提升晚年生活的质量。

五是老人的晚年生活需要包括吃穿用行、医疗保健、旅游观光、文娱体育等，这些需求满足必须依赖于持续不断的现金流入，这笔持续的现金流入又是晚年最缺乏的。如中青年时代的积蓄过少，退休金又较低或全无时，就更是如此。特别是老年人的医疗、保健、护理等开销较大，尤其是晚年较常出现的大病重病到来时，现金开销更是难以控制。

以上差异的出现，如住宅面积过大、功能过多、存余期限过长、发挥功用过于单一，与满足养老生活综合需要的现金短缺之间，就产生了较大矛盾。这种住宅的相对“多余”与现金普遍“短缺”，如何能“损有余而补不足”？以房养老正可以通过房产资源的时间转换、空间转移、权属更换、住所变更等，将多余的面积、功能、地段等予以消解并转化为金钱，从而保障晚年生活更好地养老。具体做法有：

时间转换。在不影响正常生活居住的前提下，将老人死亡后遗留房产的价值提前变现套现，用作生前的养老，通常讲的反向抵押贷款、房产养老寿险、售房养老等，都属于这一方式。

空间转移。运用不同地域的住宅价值、生活费用标准乃至生态环境的差异，将老年人从某一地域迁移到其他地域长期生活居住，实现节约养老资源、提高养老质量的目的。

房产权属改变。通过房产的产权出售和使用权转让等，实现房产价值的流动化，从不动产转化为可用于养老的货币资产。

住所变更。又称住宅置换或住宅租换，通过住户对住宅的大换小、小换大或旧换新、新换旧乃至居住城乡、社区等的改变，实现住宅资源和货币资源的优化配置，更好发挥住宅的养老功用。

总之，以房养老的相关机制和手段，从大的方面来说，可以表现为养老资源在时间和空间上的有效转换与位置转移。