2021年12月15日晚，由北京大学汇丰金融研究院和中国老年学和老年医学学会老龄金融分会联合主办的“人口老龄化与房地产发展”闭门研讨会线上成功举行。北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国老年学和老年医学学会副会长、中国宏观经济学会副会长巴曙松，中国老年学和老年医学学会会长刘维林，全联房地产商会创会会长、精瑞人居发展基金会主席聂梅生，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、教授陈杰，易居企业集团CEO、上海易居房地产研究院副院长丁祖昱，深圳世联行地产顾问有限公司董事长陈劲松，泰康养老保险股份有限公司战略企划部研究员刘方涛，安祖高顿亚洲有限公司董事总经理、中国区房地产业务主管伍杰能，空•白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领，昱言养老创始人、北京大学国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任、中原集团首席咨询顾问张坤昱，高和资本联合创始人、执行合伙人周以升等来自智库高校和企业的专家受邀参会。本次研讨会由杨现领先生主持。

巴曙松教授在开场致辞中指出，人口老龄化正在成为一个全球性现象，会深度改变一个经济体的宏观格局、金融市场运行和房地产走势。与发达经济体相比，中国人口老龄化具有更早来临、发展速度更快的特点。人口老龄化的加速来临，将从改变存量住房资产配置、老年住房需求、长租房和租购需求、老年居住服务需求等多个维度对房地产市场产生深刻影响。巴曙松教授强调，当前中国房地产市场正处于变革转型的关键期，正在释放的庞大的养老住房需求将为房地产业提供一个难得的转型方向。而本次研讨会将带来一场思想的碰撞，为未来中国房地产的发展提供真知灼见。

巴曙松教授致辞

刘维林先生在致辞中表示，积极培育银发经济与推动房地产健康发展和良性循环，已经上升为重要的国家战略。“十四五”时期，中国社会将进入中度老龄化阶段，带来人口红利逐渐消失、社会保障压力加大、家庭照付负担加重等一系列挑战。但与此同时，老龄化问题也将带来发展机遇。刘维林先生指出，老年人口需求的持续释放必将带动经济发展和产业转型，特别是其宜居需求。近年来，大量房地产资金被投放到养老产业，但关键是要寻找创新模式和正确路径。本次研讨会将对此做出深入探讨，进而对中国养老产业转型起到积极的助推作用。

刘维林先生致辞

在主题发言环节，聂梅生女士分享了对于中国房地产市场发展趋势和政策基调的看法。2021年中央经济工作会议指出，要坚持“租购并举”的住房制度，推进保障性住房建设。聂梅生女士认为，当前我国的租赁市场与发达国家相差甚远，长期的“租购失衡”现象使得租赁市场的资本回报率很低，“租购并举”需要花费较长一段时间才能实现。鉴于养老公寓本身是一种特殊的长租公寓，房地产租赁市场与养老产业有着密切联系。聂梅生女士指出，要重点关注养老产业的有效需求，主要聚焦于未来10年65-80岁的“活力老人”。根据测算，未来10年，“活力老人”占老龄人口总数的比重将高达85%，其储蓄额将占全国存款储蓄总额的46%。因此，银发经济需要精准释放有效消费，营造夕阳产业蓝海。

陈杰教授重点阐述了对于“社区+物业+养老服务”模式的思考与理解。《中共中央 国务院关于加强新时代老龄工作的意见》明确提出了探索“社区+物业+养老服务”模式，增加居家社区养老服务有效供给等内容。陈杰教授指出，在人口老龄化已经进入存量时代的当下，房地产行业上半场的发展重点在于开发，而下半场的重点则为物业。未来，随着估值空间的不断扩大，物业会迎来很大的发展机遇。

陈杰教授发言

丁祖昱先生预测，到2025年，养老产业将突破12万亿元，未来5年将提前完成孵化期，正式迈入产业第二转折曲线。但当前，养老产业存在区域养老潜力差异显著的问题，呈现出两级分化的趋势。空巢老人和失能、半失能老人的数量剧增，为养老产业提供了刚性需求。未来，“全龄化康养社区”与“智慧养老+物业服务”模式将会迎来很大的产业发展机遇。

丁祖昱先生发言

刘方涛先生围绕养老产业的挑战与社区服务展开分享。基于第七次人口普查结果，中国已进入中度老龄化阶段，家庭呈小型化趋势，高质量养老需求激增。当前中国养老金发展的主要挑战在于：第一是基本养老保险的拐点凸显，养老保险基金到2035年有耗尽累计结余的可能性；第二是养老第二支柱覆盖面窄、参与率低；第三是养老第三支柱刚刚起步，覆盖范围有限。刘方涛先生指出，在“长寿时代”，一方面，养老金替代率是关键，另一方面，“产品+实体+服务”的三维模式将成为养老产业的发展方向。

刘方涛先生发言

伍杰能先生通过介绍香港养老产业的发展情况，对内地未来的养老产业提出建议。香港是全球人口老龄化最为严重、平均寿命最长的地区之一。香港的养老机构以私营机构为主。私营机构以市场化方式运作，价格高昂，很多人难以负担；非私营机构主要是政府旗下的非盈利性机构，价格低廉，但未来的供应十分有限，每年床位数量的增长率约为1%，而人口老龄化的增长速度超过4.5%。伍杰能先生认为，香港的主要问题在于，在上世纪60、70年代实现经济腾飞之后，政府没有提前对养老产业做出规划，导致当下缺少用于建造养老设施的土地，私营机构只能用商业或住宅用途的土地来运营养老设施，从而价格高昂；香港的主要优势在于，养老院的位置大多邻近于医疗机构，可以避免养老设施错配。伍杰能先生建议，内地政府应在经济发展过程中提前预测未来人口的变化，做出前瞻性规划，在土地规划时相应地配备专门用于养老产业的土地；并合理安排养老设施的位置。

张坤昱女士在分享中指出，2021年，“积极应对人口老龄化”国家战略纳入“十四五”规划，将养老产业从发展阶段带入全面爆发阶段，“万物+养老”的时代正式来临。“万物+养老”会带来无限互联与创新变革，包括养老产业与地产、金融、科技等之间的融合。这种融合会带来全新物种的产生，需要用新的逻辑属性来构建。

张坤昱女士发言

周以升先生阐述了对于人口老龄化对房地产的影响的看法。随着人口老龄化的发展，房价波动或下行的压力就会出现。比如日本在上世纪90年代、美国在2008年前后都遭遇了人口转折点，同步伴随着房地产市场的走势下跌。根据国际清算银行的分析，抚养比每提高1个百分点，房价会降低0.6个百分点。周以升先生认为，如果一部分财富从房地产中释放出来，那么这部分财富的金融化将为新的金融产品的创造提供了可能性，并带来消费场景的变化。比如，美国REITs市场的发展使很多投资者从购买房产转向投资金融产品。因此，人口老龄化将会推动不动产金融化的发展。

最后，杨现领先生表示，人口老龄化的到来将会从各个方面重新定义房地产行业的发展趋势和格局，房地产的供给和需求侧也会发生较大变化。本次研讨会，各位嘉宾的分享不仅对房地产行业提供了有益的参考，也对未来的政策设计提出了建设性发展方向。

杨现领先生主持会议

北京大学汇丰金融研究院由北京大学校务委员会副主任、汇丰商学院创院院长海闻教授发起创办，由巴曙松教授担任执行院长，致力于促进金融学术研究、金融市场运行、金融机构监管，以及金融政策决策之间的交流互动；并立足粤港澳大湾区，以全球视野，构建开放的金融专业交流平台，致力于成为聚焦市场前沿的金融专业智库。

中国老年学和老年医学学会老龄金融分会成立于2015年11月1日，是我国首个研究老龄金融问题的国家级专业团体。老龄金融分会的成立旨在以科学发展观为指导，坚持“学术为本、面向需求、加强服务、老有所为”的方针，团结组织我国老龄金融和养老产业领域的专家学者、业界高级管理人员和老龄工作者，结合我国老龄社会实际，推动老龄金融学科的发展，为提高老年人生活质量作出贡献。