中基协资产证券化业务专委会顾问郭杰群

全球房地产行业发展大致经历三个阶段：第一个是以房地产增量为主的阶段；第二个阶段是房地产交易的存量和增量并举，物业运营管理的专业机构逐步成长，同时企业融资工具呈现多元化的阶段；第三个阶段是房地产交易以存量为主，房地产专业资金投资者占据主导地位的阶段。

在中国，REITs仍被广泛认为是一种融资工具，是解决房地产企业或者项目资金来源的工具。对REITs的理解定位是被动的资金管理，思维仍处于项目开发阶段，还不具备第三阶段金融理解的基础。不论是长租公寓还是基础设施，REITs被提到主要是因为这些项目收益率无法达到投资者的预期目标，无法在市场上获得足够的开发资金。在市场化的环境中，投资者也很聪明，也有自己的收益预期，在项目无法达到预期收益的情况下投资者不会有动力投资REITs产品。可见，作为一个充满创新的金融工具，REITs还没办法被有效使用。同时，由于中国房地产企业仍处于发展的第一阶段，不可能在不具备第二阶段成熟运营管理能力的情况下直接跳跃进入第三阶段，还无法运用金融思维来考虑企业发展问题。如何转换思维、进行企业战略转型才是关键。这也是中国不动产企业在新形势下迫切需要考虑的问题。

下载链接：