文 / 巴曙松（北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行业协会首席经济学家）
 

　　在严厉调控引导政策背景下，当前中国的房地产市场正在出现哪些深刻变化?房地产市场的中长期趋势如何?成长中的中国租赁市场对房地产市场又有怎样的影响?笔者从如下四个方面进行探讨。
 

　　一、房地产的时代转换。中国的房地产市场正从一个以增量新房为主导的时代转换到以存量交易为主导的时代。美国、日本等发达经济体的家庭套数比基本稳定在1.1到1.2，而中国在1.1左右，接近新房规模的峰值。可以预计，在中国，增量房大幅扩张时代接近尾声，新房和二手房的相对地位正在转换。
 

　　2017年，20个城市的二手房成交套数超过新房，越来越多的二线甚至三线城市的二手房占比超过新房。在存量时代，围绕房屋本身的服务正在崛起，新房的营销与代理和二手房的经纪佣金、租赁、物业管理、装修等相关服务对GDP的贡献也值得关注。总体来看，中国的居住品质，特别是较早的旧房的品质较差，所以住房条件改善、城市更新改造的需求很大。日后，以改善需求为代表的“品质居住”将成为市场主流。
 

　　二、严厉调控引导下短期下行的市场趋势。近三个月，重点城市房地产中介二手房成交量持续下滑。自2017年以来，重点城市客户成交周期延长，投资者决策更谨慎、趋于理性，而价格下行的范围在慢慢扩大。虽然很多地方出台了“人才吸引”政策，但这种预期创造的短暂繁荣极度脆弱，且居民的杠杆率上升较快，局部城市较高。下一步房地产市场政策的可能走向如下：第一，去库存政策转向，棚改货币化补贴有序退出;第二，货币政策定向微调，资金面或略有改善。
 

　　三、中国房地产市场的中长期展望。目前，中国的房地产市场在显著分化，首先是房价分化，房价上涨集中在少部分城市，尤其是人口流入量较大、经济富有活力的城市，而其他地区的房价基本在全国均价以下;其次是住房偏改善化，在市场销售过程中，住房面积逐步提升;再次是二手房偏刚需化，而新房则以改善需求为主;最后是不同群体的居住需求分化，在一个总量大致平衡的市场中，消费者的细分诉求尤为重要，当前，中国有3亿人口的房地产细分需求没能得到很好满足，包括流动人口、单身人口以及老龄人口。
 

　　在房地产行业洗牌的过程中，行业集中度将进一步提高，开发商也转型成为将房地产作为资产进行综合运营的运营商。此外，城市化发展到一定阶段后，城市更新的需求也将大幅上升。
 

　　四、成长中的中国租赁市场。从当前统计数据观察，租金上涨压力主要集中在北京和深圳等一线城市。从发展趋势看，房地产的部分需求会转向租赁，市场期待进一步政策突破，且不排除部分城市将近郊集体用地建设成为面向中低收入阶层的租赁住房的可能。
 

　　未来中国房地产的市场格局将如何发展?总体来看，未来的市场格局应当是一个促使市场不断分层的格局，并依靠市场分层来差异化解决不同收入阶层的住房问题。高端房地产市场应当完全市场化，中端房地产市场需要政府引导并适当控制，低端房地产市场应依靠政府推动，包括公租房、廉租房的建设等。这样，便能促使房地产形成一个相互区隔、满足不同收入水平差异化的多层次的市场格局。
 

文章来源：《大河报·大河财立方》2018年11月29日-12月5日（文中观点仅代表作者作为一位研究人员个人的看法，不代表任何机构的意见和看法）

本篇编辑：都闻心